31.07.2015 12:10

Капремонт «за свой счет». Как избежать накладок с переходом на новую схему обновления жилья

В сфере ЖКХ сегодня немало проблем, связанных с платой за общедомовые нужды, со сбором средств на капитальный ремонт. Как они решаются в нашей области, какие механизмы позволят платить, но не переплачивать за капремонт и услуги ЖКХ?

На эту тему в пресс-центре медиахолдинга «Гранада Пресс» прошла пресс-конференция (ее организатором выступила «Южноуральская панорама»), на которой наши эксперты попытались разобраться в сегодняшней ситуации на жилищно-коммунальном рынке региона.

Спецсчет или складчина?

Напомним, что на Южном Урале в соответствии с изменениями в федеральном законодательстве вводится новая схема капремонта многоквартирных домов за счет средств собственников. Они должны были выбрать — перечислять деньги региональному оператору для капремонта «в складчину» или же для этого открыть спецсчет дома. В области утвержден план реализации региональной программы капитального ремонта сроком на шесть лет.

— В 2014 году в области апробирована программа капремонта с господдержкой, а в 2015-м большая часть работ проводится за счет средств собственников жилья, которые формируют фонды капитального ремонта, — говорит Андрей Самохвал, начальник Челябинского отдела регионального оператора. — Дело это новое, и мы не рассчитывали, что сразу собираемость взносов будет высокой. Но на Южном Урале она неплохая — примерно на среднероссийском уровне. К примеру, в Челябинске и Копейске собираемость на капремонт примерно 40 %, что ненамного меньше, чем у общероссийского лидера, столицы Башкортостана Уфы, где она достигла 57 %. Эти деньги направляются только на капремонт, и в 2015 году в областном центре и пригороде по этой схеме планируется обновить 226 многоквартирных домов, провести 358 видов работ. К слову, через фонд регионального оператора в Челябинской области собираются средства в 20 036 домах, а спецсчета открыты пока только у 1800 многоэтажек.

Как пояснили в фонде регоператора, в области принято решение об отсрочке на год начисления пени за неуплату вовремя взносов на капремонт, их планируется ввести с 1 января 2016-го.

Однако как быть, если ремонтировать дом слишком дорого, его легче снести, а жильцов переселить в добротное жилье? С ветхо-аварийными домами (этот статус в области присвоен 1500 домам) проще — их включают в программу переселения, а как быть с домами, которые «на грани», но уже серьезно обветшали, имеет ли смысл собирать средства на капремонт? Как пояснили в фонде регоператора, по поручению губернатора Бориса Дубровского в области создан реестр так называемых домов повышенного износа, которые пока не признаны аварийными. Например, в Челябинске таких домов 653, в Копейске — 167. Сейчас этот вопрос рассматривается в правительстве области: если будет принято решение о том, что их ремонтировать и собирать за это плату резона нет, жильцы будут освобождены от таких расходов.

И «возраст», и износ

— Сегодня крайне важно создать условия для предоставления потребителю качественных, надежных и своевременных жилищных услуг, — заявляет Анатолий Давыденко, директор управляющей компании «ПЖРЭУ Курчатовского района». — Мы обслуживаем жилфонд общей площадью 2,7 млн квадратных метров, в котором проживает 1266 тысяч человек. Для эффективного обслуживания жилищного фонда нужно вовремя проводить капремонт, каждый год направлять на это не менее 300 млн рублей. Если этого не произойдет, то в недалеком будущем наши дома будут без тепла, воды, света, а кровли будут протекать до первого этажа.

— Поскольку на протяжении более 20 лет капитальный ремонт многих домов не проводился, их износ внушает серьезные опасения, — продолжает директор. — Сегодня главные критерии включения многоквартирного дома в программу — срок ввода его в эксплуатацию или дата первой приватизации жилого помещения. Но, я считаю, нужно обновлять не только дома до 1960 года постройки, но и 1980-1990 годов. Исходя из даты постройки на домах более раннего периода очередь капитального ремонта наступит лет через 20, что усугубит состояние дома. Если исходить только из «возраста» дома, такой подход определения очередности выполнения капремонта может стать критическим фактором для ухудшения состояния жилищного фонда. По словам Анатолия Давыденко, в 2015 году по домам Курчатовского района в Челябинске по региональной программе собственникам жилья будет начислено около 17 млн рублей в месяц, а за шесть лет это составит 1 млрд 36 млн, до 2043 года — 5,18 млрд рублей. В течение шести лет планируется капитальный ремонт на 2 многоквартирных домах общей площадью 4 878 кв. метров. Ориентировочная стоимость будущих ремонтных работ общего имущества на этих домах — 5 млн рублей. За 6 лет состояние жилфонда младше 1960 года постройки ухудшится, что повлечет материальные убытки как для собственников, так и для предприятия по обслуживанию жилищного фонда.

— Для обеспечения сохранности и эффективного использования жилищного фонда основным критерием включения дома в программу капремонта должна быть степень износа как отдельного элемента жилого дома, так и жилого дома в целом, — считает Анатолий Давыденко. — Определение очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах должно основываться на предложениях управляющей организации, на результатах осмотров, на основании результатов мониторинга технического состояния многоквартирных домов или технических заключений.

Напомним, что в ходе приватизации зачастую жилье передано сегодняшним собственникам в изношенном состоянии, без проведения капремонта. По расчетам ПЖРЭУ, более чем на 90 % домов требуется проведение капитального ремонта.

Кроме того, по мнению коммунальщиков, размер ежемесячного обязательного взноса на капитальный ремонт не отражает действительную потребность в средствах на эти цели. Проведя расчет платежа за капитальный ремонт в соответствии с нормативными сроками эксплуатации, они считают, что плату за капремонт необходимо вносить с момента ввода жилого дома в эксплуатацию и капитальный ремонт проводить в соответствии с нормативными сроками эксплуатации, не нарушая периодичности. А в связи с падением доходов жильцов и длительным сроком отсутствия капитального ремонта работа по проведению капитального ремонта должна стать общей, необходимо совместное финансирование капремонта с участием средств органов местного самоуправления, регионального оператора и, в разумных пределах, собственников жилья. Но этот вопрос нужно решать на федеральном уровне.

Прислушайтесь к советам «управдома»

«Первая эксплуатационная компания», по отзывам жильцов, одна из лучших в сфере ЖКХ Миасса. Она была образована в 2007 году и за эти годы стала одним из крупных игроков жилищно-коммунального рынка города.

Но сегодня и у жильцов возникает немало вопросов по новой накопительной схеме капремонта домов. Своими «мыслями по поводу» делится Владимир Сунцев, директор и собственник ООО «Первая эксплуатационная компания»:

— У нас на обслуживании около 55 тысяч квадратных метров жилья, это 47 домов. Причем почти все наши дома новые, самым «старым» — менее 35 лет. В капитальном ремонте они пока не нуждаются, поэтому мы и не участвовали в предыдущей программе с участием средств фонда содействия реформированию ЖКХ. Но теперь в соответствии с законом собираем средства на будущие капитальные ремонты. А первые ремонты наших домов в региональной программе запланированы на 2025 год. Но 10 лет — большой срок, и люди выражают сомнения. Приходится объяснять, что платить за капремонт — обязанность каждого собственника, от этого зависит состояние жилья. И собираемость таких платежей у нас одна из самых высоких в области — около 95 %. Задерживают плату за капремонт только малообеспеченные пенсионеры.

Идея о «накопительном фонде», я считаю, в целом правильная, но закон о капремонте, думается, пока продуман не до конца, в него хотелось бы внести ряд поправок. К примеру, мне непонятно, почему региональный оператор не допускает к выбору подрядчика капремонта (хотя бы в рекомендательном плане) представителей собственников жилья и управляющих организаций.

На мой взгляд, если бы управляющие компании давали свои рекомендации, многих ошибок удалось бы избежать, не допустить к ремонту предложившие меньшую цену контракта фирмы-однодневки. Причем можно предусмотреть и антикоррупционные механизмы, которые не допустят протекционизма при отборе подрядчика. Жилищной инспекции без помощи общественников и местных структур ЖКХ, думаю, сложнее контролировать качество ремонта. Почему бы не учесть эти предложения на федеральном уровне?

Схожая ситуация и с «общим котлом» капремонта. Сомнения жильцов можно понять: региональный оператор далеко, в Челябинске, и не всегда «сверху» можно разглядеть все проблемы ЖКХ в глубинке области. Неслучайно два наших дома открыли свои спецсчета, на которые перечисляют средства для капремонта. Но и у них уже возникли свои проблемы. К примеру, банки предоставляют информацию о спецсчетах таких домов только региональному оператору, а он не может договориться с банками, чтобы те выписывали счета в электронном виде. Вот мне, как руководителю УК, приходится ежемесячно ездить в Челябинск, чтобы выписывать счета об оплате. Правда, банк, с которым мы работаем, обещает перевести их в электронный вид, но задержка длится месяцами.

С другой стороны, если жильцы передумали платить в «общий котел», уйти от регоператора непросто. Так, один из наших домов решил открыть свой спецсчет, но сегодня, чтобы на него перевести средства со счета регоператора, требуется год, и все это время нужно вносить платежи в «общую кассу» капремонта.

В квитанциях регионального оператора порой встречаются неточности, ошибки. Они иногда приходят без фамилий жильцов. А если, например, человек продал квартиру, в квиточке почему-то значится фамилия прежних собственников. Банки же в этом случае не принимают оплату.

Словом, вопросов по организации «капремонта в складчину» пока немало. Но, думается, они вполне разрешимы, если для этого объединить усилия собственников жилья, властей и управляющих организаций.

Автор:  Евгений Аникиенко
Источник:  up74.ru

Последние новости

On-Line
Консультант